在市场的不断内卷和需求量下滑的市场背景下，德州楼市逐步开始触底，市场趋于稳定，然而渠道佣金的高企却成了压在了开发商身上的一座大山。
动辄3万以上的渠道费，不仅让本就面临高价拿地、内卷成本上涨压力的房企利润捉襟见肘，更通过隐性转嫁让刚需购房者的置业成本持续增加。
2020年，疫情时代影响下，市场低谷持续加剧，各个售楼处自然到访客户骤减，在活下去的核心诉求下，单纯依靠售楼处自然获客难以维持，各个开发商想尽方式方法来促进楼盘的去化，但最终效果不佳。
由此情形也出现了房地产的中介渠道，渠道通过二手房整合客户达到来访楼盘的目的，而二手房经纪人凭借其广泛的客户资源积累、广布的门店分布及线下带看的灵活性，给部分楼盘带来直观的效果，自此，德州楼市的渠道依赖症开始形成。
为抢夺客户资源，部分房企陷入佣金竞赛模式，不断提高渠道筹码，甚至将原有的营销成本的重担间接压在购房者身上。
当前德州新房均价普遍在8000-9500元/㎡，二手房均价6000-7500元/㎡，看似平稳的房价背后，渠道佣金已经成为开发企业隐性成本的重要组成部分。
而渠道为了高佣金，开始抢夺客户资源，渠道公司也开始提高高佣金比例、奖励电动车、手机等相关活动吸引经纪人报备带访。
从此，从最初的试探性合作，逐渐演变成无渠道不成交的依赖局面，中介渠道成为各个楼盘的成交利器，而渠道就此也站上德州楼市销售的核心舞台。
进入2022年后，与渠道合作已经成为各个楼盘的标准动作，而为了能够吸引更多的中介能够带客户，渠道费加码成为各个项目的利器。
渠道费的上涨呈现出阶梯式跃升的特点。2020年底，刚需盘的渠道费普遍在5000-8000元/套，随着竞争加剧，多数项目将费用提升至1-1.5万/套，到2023年，热门板块的刚需盘渠道费突破2万，部分位置稍偏远和去化难的项目，为吸引中介带访，渠道费用甚至飙升至3万/套及以上，个别项目还区分大小户型和去化不好的户型，直接给出4-4.5万/套的高额佣金来去化产品。
而这部分高昂的费用成为开发商的沉重负担，更严峻的是，渠道形成垄断性话语权，形成楼盘被渠道绑架的被动局面，不少开发商陷入降费无客源，不降费利润小的两难之境。
而不仅仅是楼盘之间的内卷，高渠道费的诱惑下，更引发了中介行业的格局变动，大部分中介开始涌向新房市场，看到新房渠道的高额回报后，纷纷转向新房市场，从而也导致新房中介的从业人员开始暴增。
而在市场低谷，市场购房需求开始减少，从业人员内部也开始内卷，直接触发了从业人员的内部的恶性竞争。
为争夺有限客户，渠道返佣成为公开的潜规则，中介将部分渠道佣金返还给购房者，形式包括直接现金返现、赠送家电、或装修代金券等，返还金额从5000-2万/套不等，以此作成交的筹码，渠道返佣也逐渐成为市场的常态。
这种变相的优惠，虽在短期内降低了购房者的置业成本，比如，一套渠道费2万的房源，购房者可获得返kaiyun登录入口 开云平台网站现1万，实际购房成本减少约0.8个百分点，但也催生了诸多的乱象，部分中介甚至为促成交，虚假承诺返佣金额，成交后以各种理由克扣等情况，也打乱了楼市正常的价格体系。
另外，返佣的乱象也打乱了楼盘的定价体系，同一房源因返佣差异出现“同房不同价”，影响市场公平性。
而伴随德州新房市场从刚需向改善的传递，渠道的核心作用开始弱化，改善型房源的成交占比开始慢慢提升，这类客户更看重开发商实力及楼盘实景呈现，户型设计与社区配套等也是这类高端客群考虑的重点。
而客户自主看房、通过开发商官方渠道了解信息的意愿更强，对中介渠道的依赖度开始降低，多数改善盘的渠道成交占比逐渐下降。
与此同时，新房的市场在持续下行，2025年德州新房成交量持续下降，而二手房市场因价格回落吸引了大量预算有限的刚需客户回流。
据了解，2024年二手房成交略有上涨。不少二手房的中介在了解新房客源减少后，新房市场渠道费虽然高，但成交难度加大，又开始将重心转回到二kaiyun登录入口 开云平台网站手房市场，导致了新房渠道的从业人员规模也开始缩减。
2025年，伴随市场行情、客户观望等等影响，德州房产市场继续触底，德州中心城区新房库存去化周期持续延长，而为了加速去化，部分楼盘开始低头，以低价房来吸引客户。
中心城区的大部分楼盘均价从以前的至高点10000-12000元/㎡，降至现在的9000元/㎡左右，部分楼盘甚至推出工抵房、特价房、送精装、送车位、储藏室等多项优惠促销，价格战愈演愈烈，降价幅度也越来越高。
在房价不断下探的背景下，开发商的利润空间被大幅压缩，而曾经为了拉动成交而抬高的渠道费，如今成为压在企业身上的沉重包袱。
对于不少中小开发商而言，高额渠道费已超出其成本承受范围。因此，压缩渠道费成为开发商自救的必然选择。
不少项目开始与渠道重新谈判合作条款，要求降低费用标准，部分开发商直接暂停与高费率渠道的合作，转而探索低成本营销模式，还有部分高端楼盘则采用与全民营销统一1万/套的模式来压缩营销成本。
此前德州二手房市场的中介费普遍在1万左右，比如100万的二手房，中介仅能赚取成交总价的1％，也就是1万的佣金，这与新房市场动辄2-3万/套的渠道费形成巨大差距，也难以满足中介群体对高回报的需求。
市场低谷下，新房成交难度的增加，部分中介为了维持高收入，开始探索创新盈利模式，一是一口价收购房，中介先是利用房主急于变现的心理，以低于市场价全款收购房源，再通过简单翻新或直接加价出售，赚取差价。
二是串串房交易，中介批量收购各种低价房源，进行低成本、快节奏的表面装修，比如刷墙、换地板、翻新厨卫、置换沙发家电等等操作，来提升房子的质感与高性价比，同时也掩盖房屋结构隐患或老化问题，加价后卖给不懂行的刚需客户，但时间一长，后续频繁出现有甲醛、质量差等纠纷。
三是装修代卖房，中介与装修公司合作，以提供装修、快速卖房为噱头锁定房源，实则将装修成本转嫁到房价中，抬高房屋售价，既增加了购房者负担，低价的装修材料也让给购房者埋下了健康风险。
线上开始成为各个中介渠道的主要获客来源，通过抖音、快手、小红书、视频号直播或短视频等形式宣传，通过拍摄房源实景、讲解购房政策、直播带看等方式引流，但同质化竞争异常激烈，仅抖音平台德州本地房产类账号就超千个，这也成为中介获客的核心方式。
但是，由于二手房中介竞争异常激烈，出现热门带看视频的曝光量被头部账号垄断情况，部分中介的获客成本也随之攀升，有的甚至为了楼盘的高佣金，自行投入广告费来吸引线上客户，在直播和短视频投流争取让更多客户注意到，但随着客户认知越来越高，对于大量的线上信息也是慎重慎重再慎重。
而当前，伴随楼盘也开始对新媒体的重视，纷纷自行搭建官方账号矩阵，通过VR全景看房、实景示范区直播、业主证言分享等内容，直接触达潜在客户，并且对潜在客户通过线上定期推送工程进度、配套动态等，让客户更直接了当的了解项目真实情况，从而也开始实现楼盘自主获客及成交的比例。
开发商的去中介化尝试，进一步分流了渠道的客源，也让中介的获客压力持续增加。
在市场的低谷下，伴随楼盘的成本压力、微调转型的多重作用下，渠道费的降低已经成为市场的必然。
首先是开发商的成本压力，部分楼盘开始调侃说，开发一套房子，还不如中介挣得多，这背后是持续收紧的盈利空间，倒逼其主动削减渠道成本。
2025年以来，随着多个高端项目的入市，已有部分楼盘逐渐下调渠道费用，刚需盘的渠道费也在慢慢回落，而部分改善盘更是将原来2-3万/套，降至8000-1万/套。
从渠道的影响力来看，随着开发商自主获客的能力提升、改善客户渠道依赖度下降等因素变化，导致中介的客源垄断优势不再长存，渠道从主导市场回归服务补充的原有角色，议价的能力也随之大幅弱化。
同时，行业内已出现主动求变的案例，销售火爆的岔河畔某项目，对于渠道，沿用的是全民经纪人的费用标准1万/套，通过项目的实景呈现、架空层泛会所、优化配套服务吸引客户，反而实现了低渠道费和高成交率的良性循环，多次取得市区销冠项目头衔。
市场的持续低谷下，开发商在内卷的同时也在开始外卷，对各方的成本开始压缩，而对于中介行业也将需要转向更加的专业化、为业主提供更加全面的增值化服务，同时监管部门强化规范引导，才能让德州楼市更加均衡的发展。
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